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囤地禁令高悬上海超百宗地块面临收回风险

发布时间:2019-08-16 19:20:40

  国土资源部新修订的《闲置土地处置办法》今年7月1日起实施,《办法》对闲置土地的处罚更为细化,重罚囤地炒地行为。根据中房信统计,截至今年6月底,上海闲置土地超过200宗,其中闲置两年以上的地块超过100宗,开发商再次面临严峻考验。上海浦东新区规土局相关人士透露,近期已将关注度较高的闲置土地案例上报。

  业内人士认为,从长远看,重罚囤地将促使开发商拿地更加谨慎,对土地价格也会起到一定的抑制作用。如果闲置土地处理办法得到严格施行,将进一步增加房企资金面及去库存压力,市场或出现“降价跑量”情况。

  多地块面临回收风险

  根据《办法》,未动工开发满一年的,将按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。新的《办法》实施后,曾经依靠“囤地”就能获利多倍的行为,将面临处罚风险。

  中房信统计,截至今年6月底,上海闲置土地超过200宗,其中闲置两年以上的地块超过100宗。中房信分析师薛建雄认为,造成土地闲置的原因较多。部分是由于项目动工手续繁琐,部分则因为规划变更,还有涉及动迁阻力等,但“闲置”原因一般归为政府,所以开发商被处罚的案例并不多。

  2009年至2010年期间,上海对闲置土地处置“动真格”,上海市规划和国土资源局收回闲置土地40幅,总计1 6公顷。尽管如此,上海闲置土地现象依然存在。最为突出的是,2011年汤臣集团在上海某地块17年没有开发,公司给出的原因是由于动迁、开发手续等问题造成。而这一地块在经历漫长等待之后,价格早已上涨数倍。

  在上海浦东新区,一幅自2008年以来始终“未见动静”的土地,被市场称为“源深路1号地块”。中国证券报25日发现,位于浦东大道以北、源深路以西、灵山路以南,该地块仍处于空置状态,曾作为停车场,围墙内野草丛生,毫无动工迹象。

  靠近黄浦江的某地块,开发商早在2000年便已获得土地使用权,至今仍没有动工,周边江景项目预计售价已超过15万元/平方米,而该地块目前仍然处于闲置状态。

  据中房信此前统计,已在2010年12月 1日前拍卖,但截至目前未获得施工建设许可证的地块,在上海高达上百幅。根据新修订的《办法》,这些地块的开发商在今年将面临土地被收回的可能。

  薛建雄告诉中国证券报,上述地块名单,是中房信集团通过比对上述土地项目拿到规划部门的规划建设许可证情况而得出,在一定程度上能够反映目前房企开工的真实情况。这些地块都存在今年必须开工的压力,部分地块如果不开工,就有被政府无偿收回的风险。

  规避处罚对策多

  今年5月以来,部分城市房价地价“回暖”引发热议。国土资源部明确,进一步加大普通商品住房用地的供应力度。7月20日,国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》,要求竞买人不得使用缴交土地出让价款,市、县国土资源主管部门要逐宗清理超期1年未开工构成闲置的土地。

  业内人士介绍,根据以往经验,开发商有多种对策规避因土地闲置而遭遇的处罚。比如开发商以“奠基”为由,调来几辆挖土机、打桩机“开工”,但之后便一直闲置;或者采取分块开发,先开发很小一部分;或者借口规划更改等原因逃避监管。一般情况下,开发商“囤地”是为了用时间换取获利空间,这也是房价高涨的原因之一,部分房地产企业只“囤地”不开发,靠倒卖地块获利。

  地块开工之后的资金需求,让部分房企可能无法应付。一宗总建筑面积10多万平方米的地块,以2000元/平方米的造价计算,仅增加的建筑资金将超过2亿元。在银行资金收紧,市场相对低迷的情况下,仅造价成本投入就让一些中小房企难以承受。“如果资金紧张,可以寻求战略投资方合作开发,或者转让项目股权。”某房企负责人称,针对闲置满2年的土地,开发商会积极协商,绝不会轻易让土地被政府收回。

  对清理处置闲置土地效果不明显的原因,业内人士认为,一方面是地方政府过于依赖土地财政,另一方面是因为政策执行强度被弱化。上海某房企负责人称,目前以限购令、税试点为代表的调控政策倾向于抑制购房需求,但在压低供给成本方面还需加强措施。其中,土地成本降低是重要组成部分,只有降低土地成本,加大商品房供应,才可能使房价回归理性。

  业内人士认为,如果闲置土地处理办法严格施行,在市场资金相对紧张、调控政策不放松的背景下,开发企业“被动”开工,将导致市场存量再度增加。从而使房企资金面及去库存压力进一步增加,市场或出现“降价跑量”的情况。

  中房信分析师薛建雄认为,清理闲置土地可以加快形成住房供应,规范开发企业的营业活动,遏制开发商的囤地行为及通过囤地获取超额的土地增值收益。短期内会对开发商和土地所属方形成一定压力,从长期看,能够调节市场供需水平,改善市场均衡关系。

  “从短期来看,开发商加大对闲置土地的开发力度,供应量增加有利于楼市趋于平稳。从长远来看,开发商在土地的招拍挂上拿地或会更加谨慎,对土地价格也会起到一定抑制作用。”长期跟踪土地市场的某研究人士称。

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